Как обойти услуги риэлтора

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Источник

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.

Квapтиpa c изъянoм

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Квapтиpa c мeбeлью

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки

Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.

Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.

Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.

Чyжaя квapтиpa

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Aвaнc или зaдaтoк

Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.

Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.

Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.

Pacчeт нaличными

Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.

Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм

Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.

Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy

Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.

Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.

Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.

Источник

Мою квартиру одновременно продавали шесть риелторов

Вот что из этого вышло

Я считал, что риелторы не нужны. Думал, они только берут комиссию за сделку, а делать все приходится самому.

Я продавал свою квартиру в Омске в 2020 году и сначала был уверен, что в этом процессе нет ничего, что нельзя было бы сделать без посторонней помощи: подаешь объявления на сайты недвижимости, показываешь квартиру, потом риелтор покупателя готовит договор купли-продажи, подписываешь его и забираешь деньги. Зачем при этом нанимать еще своего агента, я не понимал. Разве что для того, чтобы отдать ему часть выручки.

Еще я думал, что при сделке рискует только покупатель, ведь это он расстается с деньгами. Поэтому если кому и нужен риелтор, то ему, а не продавцу. А раз с его стороны специалист и так будет, то мне тратиться незачем.

Но в итоге мою квартиру одновременно продавали минимум шесть агентов — это только те, про которых я что-то помню. Теперь я считаю наоборот: при продаже квартиры риелтор нужен, а вот при покупке лучше все проверять самостоятельно.

В статье расскажу, почему поменял свое мнение, как риелторы разводят продавцов, чем они действительно могут помочь и чего ожидать от них не стоит.

Как получилось, что мою квартиру продавали шесть риелторов

Квартира принадлежала нам с сестрой, я владел большей частью. Мы решили ее продавать в ноябре 2019 года. Сестра посмотрела похожие квартиры и решила, что продавать надо за 3 млн рублей. Я сфотографировал квартиру на телефон, переслал фото сестре, а она разместила объявление на «Авито». Номер указали мой, потому что я тогда жил в той квартире, а сестра живет в Краснодаре. Потом я и сам подал объявления, но подробнее об этом расскажу ниже.

Сестра предложила сначала не обращаться к риелторам, но я предполагал, что они сами на нас выйдут. Так и произошло: звонить агенты начали на следующий день. Я не ожидал от них вреда. Наоборот, считал, пусть будет больше риелторов, хороших и разных. Поэтому сразу принимал их предложения: а вдруг и правда найдут покупателя по каким-то своим каналам? В итоге согласился на помощь шестерых.

Мошенников я не боялся, так как считал, что продавца обмануть не на чем. Это покупателю надо переживать, чистая ли квартира, а мое дело — получить деньги. Заранее платить я никому не собирался, а других подвохов не ожидал. Предполагал только, что риелторы могут наобещать и ничего не сделать, но это меня не пугало: я был готов сделать все сам.

Всех агентов я сразу предупреждал, что оплата будет только по факту. Думал, что это меня полностью защитит, — но ошибался. Оказалось, что продавец тоже может пострадать от риелторов, и не только в деньгах.

Как победить выгорание

Сколько риелторы берут за продажу квартиры

Твердая сумма. Она не зависит от того, за сколько продали квартиру. В Омске чаще всего просят 50 000 Р — и неважно, продали вы квартиру за 3 млн рублей или за 2,5 млн.

Оплата предполагается по факту: когда продадим, тогда и рассчитаетесь.

я заплатил риелтору за продажу квартиры

Какие договоры я заключал и что в них было не так

Взаимоотношения с продавцом риелторы оформляют тремя разными договорами:

Я отказывался работать по эксклюзивному договору, а другие заключал. Вот почему.

Эксклюзивный договор предполагает, что продажей занимается только одно агентство. Собственник и другие риелторы не вправе продавать квартиру при таком договоре.

В первую очередь риелторы предлагали мне заключить именно такую сделку. Встречались и агентства, которые работают только по эксклюзивному договору.

В качестве преимущества этого варианта риелторы обещали использовать все свои возможности по поиску покупателей и максимально освободить меня от участия в процессе. Мол, с эксклюзивным договором они быстро найдут покупателя, а без него — как получится.

Основной довод при этом — то, что у агентства якобы есть какая-то своя база клиентов, которым оно будет предлагать квартиру. То ли это люди, которые обращаются в агентство в других городах и хотят переехать в Омск, то ли это те, кто продал с агентством свою квартиру и теперь ищет новую. Все это со слов риелторов — я так и не понял, откуда берется эта тайная база. Без эксклюзивного договора квартиру бы они продавали только через объявления в интернете.

Для меня все это звучало сомнительно. Я не хотел отказываться от помощи других специалистов и еще хотел продавать квартиру самостоятельно. Поэтому на эксклюзивный договор не соглашался.

Главный недостаток эксклюзивного договора — то, что я должен был заплатить агентству, даже если бы сам нашел покупателя и провел сделку без участия агентов.

Еще одна ловушка в эксклюзивном договоре — сроки. Мне предлагали заключить такой договор на три месяца. Мол, потеря времени невелика: если агентство не сможет продать за этот срок, подключите других риелторов. В договоре при этом я нашел такую формулировку:

«Срок действия договора — 3 месяца. Если в течение данного срока договор не исполнен, он автоматически продлевается на аналогичный срок».

То есть договор прекращается, только если риелтор нашел покупателя. Если нет — договор продлевается до бесконечности. Три месяца — это обман.

Сначала читать, потом подписывать

В такой ситуации расторгнуть договор все-таки можно — для этого пишут письменный отказ от него. Бывали случаи, когда, наоборот, продавцы кидали агента: собственник сначала отказывался от договора с риелтором, а только потом продавал квартиру найденному им покупателю. Комиссию риелтору не платил. Суды занимали сторону продавца: отказался от договора до продажи — ничего не должен, и неважно, кому в итоге продал.

Обычный договор на оказание услуг продажи. В таком договоре нет условия, что никто, кроме одного риелтора или агентства, не может искать покупателей.

Когда я отказывался от эксклюзивного договора, большинство агентов предлагали такую схему: они просто ищут покупателя, а если найдут — тогда и подпишем договор. Но с одним риелтором мы подписали договор сразу. В нем была ловушка, которую я сразу не заметил. Из договора следовало, что агентству достаточно дать какие-то консультации, найти пару потенциальных покупателей и показать им квартиру. После этого продавец обязан заключить с агентством новый договор, с новыми условиями. Нетрудно догадаться, что он был бы эксклюзивным.

Вреда эта ловушка мне не принесла, потому что в итоге именно это агентство нашло покупателей на квартиру и получило вознаграждение. Но не знаю, как бы все повернулось, если бы квартира продалась без риелтора.

В договоре оказания юридических услуг меня тоже пытались обмануть со сроками. Из текста получалось, что договор действует до тех пор, пока квартира не продастся. Как только это произойдет, я должен буду выплатить агентству вознаграждение. Значит, если бы моя сделка сорвалась и я нашел бы покупателя по другим каналам, все равно должен был бы заплатить этому агентству.

Эту подставу я заметил сразу, но риелторы почему-то наотрез отказались исправлять исходный текст. Сошлись на том, что прописали дату прекращения договора от руки.

Этапы продажи квартиры с риелтором

Любую продажу квартиры можно разделить на такие этапы:

Риелтор предлагает продавцу квартиры помощь на всех этапах. Но главное — он помогает привести покупателя и становится посредником между ним и продавцом.

Вот какую пользу и вред принесли мне риелторы на каждом этапе продажи.

Что я сделал сам. Перед продажей квартиры я не стал ничего ремонтировать, а просто постарался сделать приличные фотографии на смартфон. Квартира была в среднем состоянии: хороший ремонт в коридоре, зале, кухне и на балконе, а ванная комната выглядела непрезентабельно.

Чем помогли риелторы. Агенты не будут мыть и ремонтировать квартиры, но могут сделать профессиональные фотографии. Уровень профессионализма у всех разный.

Некоторые риелторы воспользовались моими фотографиями. Они не приходили предварительно, а общались со мной по телефону.

Двое риелторов фотографировали сами на смартфоны, но примерно в том же качестве, что и я. Одна из агенток сделала фото только самых важных, на ее взгляд, элементов квартиры и отказалась снимать недостатки. Например, уделила большое внимание балкону, потому что его недавно ремонтировали, а кладовку решила не показывать: там были старые провисшие полки.

Еще одна риелторша фотографировала квартиру сама на смартфон, но предварительно попросила меня переставить некоторые вещи. Она даже немного прибралась и помыла посуду. В итоге у нее фотографии получились лучше, чем у меня. Покупателя в итоге нашла именно эта риелторша.

Одно агентство прислало фотографа. Он пришел с профессиональной камерой и тоже указывал, что нужно переставить, а что — спрятать. После его ухода я понял, что такой уютной и красивой моя квартира еще никогда не была. Отдельно за фотосъемку я не платил, мы даже не подписывали договор с этим агентством. Свои фотографии они мне не дали, а снимать на свой смартфон вслед за фотографом я не догадался.

Кроме подготовки квартиры, на этом этапе риелторы проверяют документы и консультируют по части того, чего не хватает для сделки. А еще заключают или пытаются заключить с продавцом договор.

Чем помешали риелторы. На агентов придется тратить время. Со мной работало шесть агентств, а еще от нескольких я отказался. Только 2—3 из них не пытались уговорить меня на эксклюзивный договор.

С одной девушкой мы осмотрели квартиру, обсудили ее особенности, она изучила документы и только потом заявила, что работает по эксклюзивному договору и никак иначе. Хотя я предупредил, что на это не согласен. Потом она пыталась меня переубедить — в итоге я потратил на нее около часа.

Много времени ушло на подобные переговоры по телефону. Агенты явно знают продающие скрипты. Отвязаться от них мне было непросто.

Как избежать проблем с риелторами. Не стоит повторять мою ошибку — принимать помощь от всех риелторов, которые ее предлагают. Теперь я бы ограничился тремя-четырьмя: выбирал бы только тех, чьи услуги показались бы мне полезнее.

Я бы ограничил количество агентств так:

Если бы я сразу отбирал риелторов по этому принципу, мою квартиру продавали бы только четыре агентства.

Что я сделал сам. Я подал объявления на «Авито» и «Циане». Объявления на этих ресурсах в 2020 году были бесплатными, но за деньги можно было сделать их более заметными — чтобы они появлялись первыми по запросу покупателей. Я ничего не платил, но пару раз «Циан» давал мне виртуальные суммы — я тратил их на продвижение объявления.

Чем помогли риелторы. Я убедился, что агентству действительно проще найти покупателя, чем самому продавцу: у них больше возможностей.

Нашу квартиру агенты разместили на семи порталах. Четыре из них я до сих пор не знаю, а еще один — «МЛСН-ру» — считал бессмысленным, но по разговорам с разными риелторами потом понял, что это, наоборот, один из основных ресурсов.

Риелтор будет продвигать объявление и обновлять его. Агентству выгоднее, чем продавцу, покупать платные услуги сайтов, так как у них много объектов. А еще риелторы знают способы, как сделать объявление привлекательнее.

Одна из моих агенток рассказала, что объявление через какое-то время лучше удалять и подавать заново. Иначе покупатель видит, что квартира давно не продается, — а это подозрительно. Удалять тоже надо уметь: интернет-ресурсы могут понять, что новое объявление — на самом деле то же самое, и указать дату первоначального размещения. Риелторша говорила, что она что-то чистит на сайте, чтобы такого не произошло. Я бы до таких секретов никак не додумался.

Кроме того, агентства могут приводить клиентов, которые обратились к ним по поводу других квартир. Например, человек ищет квартиру в вашем районе, но до вашего объявления не добрался. Он попадает на риелтора, а тот говорит: вот, мол, есть еще один вариант, — и ведет клиента к вам. Сам продавец лишен такой возможности.

Как вариант, агенты могут создавать фейковые объявления ради продажи вашего объекта: якобы в вашем доме продается очень хорошая квартира по привлекательной цене. Люди звонят по такому объявлению, а агент говорит: «Увы, только что продали, не успели объявление снять. Зато есть в том же доме другая, похуже, конечно, но давайте посмотрим». Собственник сам этот прием провернуть не сможет.

У риелторов бывают постоянные клиенты — люди, которые работают только с этим агентом, не обращаются к другим и не ищут сами. Например, моя бабушка несколько раз продавала и покупала квартиры — и все время с одним риелтором. Бабушка доверяла ему, даже приглашала на дни рождения. Может совпасть, что такой постоянный клиент обратится в момент, когда вы продаете свою недвижимость.

Агентства также могут привлечь клиента при помощи скидки по ипотеке. Эту схему называют «ипотечный центр». Сначала агентство договаривается с банками: мы вам — клиентов, вы нам — вознаграждение. Часть этого вознаграждения агентство отдает клиенту: если он возьмет ипотеку через них, заплатит банку меньше. Потенциальные клиенты идут в агентство за скидкой, а оно продает им вашу квартиру.

Кроме собственно поиска покупателя на первоначальном этапе риелторы бесплатно делают анализ рынка:

Две риелторши из шести делали для меня такой анализ. Одна рассказывала устно, под запись, а вторая приносила отчеты-таблички. Эта информация оказалась полезна.

У нас с сестрой были разные мнения насчет цены квартиры. Сестра считала, что продавать надо не дешевле 3 млн рублей, а я — что продать сможем максимум за 2,6 млн. Я пересказывал сестре информацию от риелторов. Это позволило найти оптимальный вариант — мы снизили цену в объявлении до 2,7 млн рублей.

Чем помешали риелторы. В моем случае риелторов было много, поэтому много было и объявлений, причем с разными ценами. Одни агентства ставили свою комиссию сверх нашей цены. Другие, наоборот, занижали цену за счет своей комиссии.

Такое буйство цен могло отпугнуть кого-то из покупателей: по фотографиям было видно, что квартира одна и та же.

Второй минус поиска покупателей с риелтором — он «забирает» тех, кто мог бы прийти напрямую к продавцу. Объявления агентств более заметны, и человек сначала позвонит им. Если бы я ни с кем не сотрудничал, покупатели могли бы сначала звонить по моему объявлению — не пришлось бы платить комиссию.

У меня не было такого, чтобы по моему объявлению звонил тот же покупатель, который раньше договорился с риелтором. Зато был случай, когда два агента собирались привести одних и тех же людей в разное время, — это третий недостаток работы с несколькими риелторами.

Я догадался, что люди одни и те же, но агенты начали бороться за клиентов: звонили им и пытались назначить просмотр раньше, чем конкурент. Я пытался разрулить ситуацию, но в итоге дал риелторам телефоны друг друга и сказал, чтобы разбирались сами. На просмотр клиенты пришли один раз, но потом оба агента опять звонили им. Покупать они не захотели. Возможно, их отпугнула эта возня с риелторами.

Как избежать проблем с риелторами. Невзирая на недочеты, я считаю, что на этапе поиска покупателей риелторы реально помогают. В следующий раз я бы тоже обратился к агентствам недвижимости, только, опять же, ограничил бы их количество.

Что я сделал сам. Ко мне приходили покупатели по моему собственному объявлению. Я убирался к их приходу, показывал им квартиру, рассказывал о ней, соседях и районе, мы обсуждали цену. Если судить по показам и советам риелторов, значимых ошибок я не совершал.

Чем помогли риелторы. Перед показом риелторы помогают навести порядок в квартире, удачно расположить вещи, настроить правильное освещение.

Мои агенты приходили заранее и активно участвовали в подготовке к показам: замечали паутину, помогали менять лампочку, решали, стоит ли задернуть шторы, какие вещи спрятать, вытирали пыль.

Во время показа риелтор разговаривает с покупателем, старается показать плюсы, предлагает варианты, как выгодно использовать недостатки квартиры. Продавцу остается рассказать детали, которых риелтор не может знать: кто соседи, какая коммуналка, как давно делали ремонт и ставили счетчики.

Когда покупатель уходит, агент поддерживает с ним связь: узнает, понравилась ли квартира, предлагает поторговаться.

В процессе торга риелтор готов выступить посредником — так бывает проще обеим сторонам. Например, покупателя не устраивает цена, но он стесняется попросить скидку напрямую и без агента может так и уйти, а при наличии посредника передаст предложение через него.

Иногда продавец может не знать, стоит ли уступать или держать цену, — риелтор посоветует.

Чем помешали риелторы. Задача риелтора — продать квартиру с максимальной выгодой для себя. Это может быть невыгодно продавцу.

Если комиссия в твердой сумме, агенту все равно, сколько выручит продавец, — ему важно продать побыстрее. Поэтому риелторы могут склонять снизить цену, хотя на самом деле можно продать дороже. Все мои риелторы говорили, что цена завышена. Я был согласен с ними, а сестра нет. В итоге мы продали квартиру чуть дороже, чем я рассчитывал. Так что, возможно, права была сестра, а риелторы просто торопились. В нашем случае спешка оказалась кстати: через две недели после сделки все учреждения закрылись на карантин — продать квартиру стало бы намного труднее.

Когда покупатель принес задаток, оказалось, что он впервые слышит про дополнительное условие. К этому моменту я только что закончил долгий спор с агентством насчет условий договора юруслуг с ним. Агентство обвиняло меня в том, что я хочу сорвать сделку. Поэтому начинать новый спор насчет сроков выселения я не стал: побоялся, что сделка и правда сорвется. Договорились о двух неделях. В итоге я немного не успел: после освобождения квартиры мне два дня негде было жить. Еще повезло, что новую квартиру удалось купить до карантина.

Как избежать проблем с риелторами. Переговоры в идеале вести напрямую, но риелтор этого не позволит — не даст контакты клиентов. Иначе он рискует: вы можете обойтись без него. Поэтому я вижу два варианта:

Что я сделал сам. Из необходимых для сделки документов у меня на руках были техпаспорт, выписка из ЕГРН, договор дарения и свидетельства о праве на наследство. Еще я сам взял свежую копию лицевого счета. Остальное делали риелторы.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Чем помогли риелторы. Агентство может собрать за продавца все документы или сказать, чтобы он все делал сам. Я не слышал, чтобы продавца заставляли самостоятельно составлять договор купли-продажи или предварительный договор, а остальное — возможно.

Вот что сделали сотрудники агентства, с которым я продал квартиру:

Чем помешали риелторы. Риелтору важно, чтобы сделка не сорвалась и состоялась как можно скорее. Агентство будет стремиться упростить жизнь себе и обеим сторонам сделки, даже если потом это приведет к проблемам для них.

Сотрудники агентства, с которым я продавал квартиру, отказались делать предварительный договор и отговорили меня. Такой договор нужен, чтобы покупатель или продавец не передумал заключать сделку. А если кто-то передумал — чтобы можно было заставить заключить сделку через суд или хотя бы потребовать штраф.

По словам риелторов, в Омске никто не заключает предварительный договор — вместо этого все прописывают в соглашении о задатке или авансе. Я считаю, что в таком случае соглашение о задатке следовало бы назвать предварительным договором, но спорить не стал.

Сначала я настоял на задатке в 20 000 Р в разговоре со своим риелтором, а потом пришла агентка покупателя и пришлось убеждать и ее. В этот раз аргумент «задаток в Омске никто не вносит» на меня не подействовал. И хорошо: потом выяснилось, что это неправда.

Прозвучало даже предположение, что я пропью задаток, а после не стану ничего продавать. В итоге с меня взяли честное слово, что до сделки я физически не прикоснусь к задатку, — номера купюр должны были остаться теми же.

Покупатель, кстати, совершенно не возражал против задатка и суммы — все споры шли с моим и его риелторами. Как только они успокоились, он молча отдал деньги.

Как избежать проблем с риелторами. Лучше называть вещи своими именами и подписывать предварительный договор, а не какое-то соглашение. В нем пропишите важные для вас условия сделки.

Если маловероятно, что передумаете, не соглашайтесь на аванс и берите задаток. Не брать задаток можно, если срыв сделки ничего плохого вам не принесет.

Что я сделал сам. Нашу квартиру покупали в ипотеку. Мы договорились рассчитаться через договор эскроу. Деньги попали на счет эскроу, а получить их я смог только после перехода права собственности к покупателю.

На этапе оформления договора купли-продажи риелторы водили нас с сестрой за руку. Самостоятельно я только снял деньги от покупателя, когда они пришли на мой счет.

Чем помогли риелторы. На сделку мое агентство отправило двух человек. Нам с сестрой оставалось только следовать их указаниям. Они проверили договор, организовали вместе с риелтором покупателя перемещения в день сделки — между банком и МФЦ — и вообще руководили всем процессом.

У меня создалось впечатление, что наши риелторы чересчур сильно старались показать, что они на нашей стороне. Замдиректора агентства рьяно бросалась в споры с риелтором покупателя, хотя все уже было оговорено заранее, кроме одного. Неожиданно для меня покупатели потребовали, чтобы перед тем, как освободить квартиру, я представил справки об отсутствии задолженностей по всем коммунальным услугам.

Наши агенты пытались убедить покупателей, что справки не нужны: долги на нового собственника не переходят, кроме капремонта, но о нем справку я представил. Покупатели стояли на своем, а потом я узнал, что справки об отсутствии задолженностей — это стандартное требование, никто с ним не спорит. Видимо, риелторы просто забыли предупредить меня заранее, а спор устроили, чтобы не сознаваться в этом.

Агентство пошло мне навстречу в плане расчетов с ним. В договоре было условие, что я должен рассчитаться в день сделки. Замдиректора сама предложила перенести этот срок на момент, когда я получу деньги от покупателя.

Еще сотрудники агентства пытались проинструктировать меня, как правильно носить крупную сумму, но я и сам давно написал об этом статью. Интерес агентства тут был в том, чтобы я донес вознаграждение до их офиса.

Чем помешали риелторы. Если все важные условия сделки оговорили в предварительном договоре, на этом этапе риелтор вряд ли может навредить продавцу.

Основной риск связан с покупателем: важно получить от него деньги. Если вы договорились, что рассчитаетесь с агентством после полного расчета с покупателем, оно сделает все, чтобы собственник вас не обманул.

Как избежать проблем с риелторами. Не соглашайтесь оставлять аванс или задаток в руках агентства и договаривайтесь, что заплатите ему после полного расчета. Тогда при работе над сделкой интересы агентства максимально совпадут с вашими.

Что я сделал сам. К этому этапу я уже заплатил агентству — дальше в процессе они не участвовали. Не приехали даже на передачу ключей. Риелторша покупателя тоже не приехала, поэтому мы не подписали акт приема-передачи: я про него забыл, покупатель тоже не упомянул.

При передаче ключей я отдал справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ, и мы сверили показания счетчиков. За показания свыше тех, что были в справках, я заплатил покупателю наличными.

Чем могут помочь риелторы. Риелтор не обязательно самоустраняется после того, как получит деньги. В его услуги может входить сбор справок и передача квартиры, особенно если у вас эксклюзивный договор.

Когда я покупал квартиру, на передачу, наоборот, пришел не продавец, а его агенты с доверенностью. Перед этим они собрали за него справки и заплатили долги — он только дал им деньги.

Чем могут помешать риелторы. Поскольку финансовые вопросы с риелтором и продавцом к этому моменту уже решены, причин для подвоха со стороны агента нет.

Как избежать проблем с риелторами. Если риелторы должны что-то сделать для вас на этом этапе, надо проследить, чтобы они это сделали. Ведь комиссию им обычно платят раньше.

Что я сделал сам. Я сходил в налоговую и выяснил, что платить налог не должен: часть квартиры до вступления в наследство принадлежала мне и сестре более 3 лет. Потом сестра нашла письмо Минфина, которое это подтвердило. Государство считает, что мы, получив часть квартиры менее 3 лет назад, просто прирастили уже имевшиеся доли. Поэтому владеем более 3 лет как бы всей квартирой.

Три года — это минимальный срок владения, после которого собственника освобождают от налога.

Чем могут помочь риелторы. Хороший риелтор проконсультирует, должны ли вы платить налог, сколько, как это правильно сделать, когда и как подать декларацию.

Риелторы могут предложить уйти от налога или снизить его. Один из вариантов уменьшить налог — воспользоваться вычетом в миллион рублей. Налог на доходы платят с разницы между ценой квартиры и миллионом.

Некоторые агентства предлагают в договоре прописать сумму меньше, чем на самом деле заплатит покупатель. Например, продаете за 1,2 млн рублей, по договору получаете миллион, а еще 200 тысяч — вчерную и не платите налог.

Мне такое предлагали, но я даже не рассматривал: это рискованно. Позже я узнал, что могу законно не платить НДФЛ.

Чем могут помешать риелторы. Когда риелторы предлагают занизить цену в договоре, они всех подставляют:

Еще риелторы могут ввести в заблуждение относительно НДФЛ. Ни один риелтор, который работал со мной, не смог меня правильно проконсультировать: у разных агентов были разные версии, как считать налог. В одном агентстве меня даже специально перевели на юриста — она посчитала сумму и рассказала, на какой вычет я могу рассчитывать. Все это было неверно.

Никто из риелторов не сказал, что налог мне вообще не надо платить. Только агентка, которая нашла покупателя, честно призналась, что не знает. Она хотя бы усомнилась в версиях других агентств, и я продолжил искать правильный ответ. Его в итоге дали только инспектор в моей ИФНС и Т⁠—⁠Ж в ходе дискуссии в формате АМА.

Как избежать проблем с риелторами. Не вступайте в противозаконные схемы по совету риелтора: если что, отвечать и расхлебывать вам. Консультации риелторов и их юристов проверяйте в налоговой или в Т⁠—⁠Ж — для этого работает специальная рубрика.

Что в итоге

С риелторами дело пошло быстрее: самостоятельно нашу квартиру смотрели двое покупателей, а с агентами — четыре.

Не знаю, успел бы я продать квартиру до локдауна 2020 года, если бы риелторша не привела покупателя, который позвонил ей по другому объявлению. Собственник не может использовать такой прием, поэтому возможности агентства мне в самом деле помогли.

Без риелторов я мог бы ошибиться с ценой: был готов продать квартиру за 2,5 млн рублей, а в итоге мы с сестрой получили 2 580 000 Р уже за вычетом комиссии.

Мне было интересно самому участвовать в процессе продажи, но многим сложно разбираться в таких вопросах и решать их. В таком случае лучше обратиться к нескольким агентам или одному проверенному.

Из истории с продажей квартиры я понял, что риелтор точно нужен, если хотите как можно меньше заморачиваться. Можно сделать на него доверенность и договориться, чтобы сотрудники агентства максимально сделали все за вас:

Если хотите и сами участвовать в продаже квартиры, можно обойтись без риелтора, но его участие реально повышает шансы найти покупателя.

Вместе с риелтором появляются и новые риски, но в статье я рассказал, как их снизить.

В будущем я бы снова продавал квартиру с риелтором. На мой взгляд, лучше отказаться от его услуг при покупке квартиры: там можно разобраться во всем самому, и тогда преимуществ работы с агентством нет. При продаже квартиры дело именно в том, что у агентства больше возможностей.

Источник