Поправки в НК с 2020 года. Часть 2. Учет недвижимости как товаров и экономия на налоге на имущество
Продолжаем цикл наших публикаций о поправках в Налоговый Кодекс, которые ввели в 2020 году.
Сегодня поговорим о том, можно ли учитывать недвижимость как товары и экономить на налоге на имущество.
С 2020 года для налога на имущество не важно, как вы используете недвижимость, если она попала в кадастровый список. За эту собственность компания в любом случае заплатит налог от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 374 НК).
Суть способа
До поправок под налог попадало только то имущество, которое числилось на балансе как основное средство. Поэтому в компании тянули с вводом в эксплуатацию, а ненужные активы переводили в состав товаров.
Экономить получалось до первой проверки. Затем приходилось спорить в суде. Там выясняли, могла ли компания использовать объект как основное средство, если учитывала его на других счетах. Инспекторы доказывали, что в случае продажи основных средств их не переводят в состав товаров — в бухучете таких правил нет. С контролерами соглашались судьи (определение ВАС от 11.01.2013 № ВАС-17754/12).
В 2019 году появились новые правила в бухучете. Они позволяют вывести из состава основных средств активы, которые решили продать (п. 10.1 ПБУ 16/02). Организация вправе учесть имущество на счете 41 и не платить налог.
Для всех обновления заработали с 2020 года, но компании могли применять их досрочно (п. 2 приказа Минфина от 05.04.2019 № 54н). Те, кто вовремя сориентировался, могли сэкономить на налоге на имущество.
Что изменилось
С 2020 года не важно, как учли недвижимость, если за нее платите налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Теперь это отдельный объект (п. 2 ст. 374 НК).
Выгодные поправки в ПБУ 16/02 и сейчас можно использовать. Но экономия на налоге сработает только для объектов, за которые определяете платежи от среднегодовой стоимости. В этом случае недвижимость считается объектом налогообложения до тех пор, пока она числится на счете 01 «Основные средства».
Как действовать без риска
Дополните учетную политику условиями о том, на каких счетах решили отражать бывшие основные средства. Составьте документы, которые подтвердят ваши намерения продать активы.
В пояснениях к балансу и отчету о финансовых результатах перепишите недвижимость, которую учли в составе внеоборотных активов. Отчетность за 2019 год вы сдаете налоговикам. Инспекторы увидят, что вы досрочно применили ПБУ 16/02 и в 2019 году не платили налог за недвижимость к продаже. Налоговики и Минфин не скрывают, что планируют переход к расчету налога на имущество от кадастровой стоимости независимо от назначения объектов. Когда это произойдет, не будет смысла хитрить с классификацией в бухучете.
Особенности недвижимости как товара
Понятие, признаки и классификация недвижимости
Понятие » имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
| № | Отдельные объекты | Сложные объекты |
| 1. | Земельные участки | Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: |
| 2. | Участки недр | — земельные участки; |
| 3. | Обособленные водные объекты | — здания и сооружения; |
| 4. | Все, что прочно связано с землей: | — инвентарь и оборудование; |
| — леса; | — сырье и продукцию; | |
| — многолетние насаждения; | — требования и долги; | |
| — здания; | — права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; | |
| — сооружения | — нематериальные активы; | |
| 5. | Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону | — информация; |
| — квартира | — другие исключительные права |
В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
 |
Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признакихарактеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.
Видовые признакихарактеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.
Основные признаки недвижимости:
| Признаки | Содержание |
| Сущностные ( родовые) | |
| Степень подвижности: | Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |
| Связь с землей: | Прочная физическая и юридическая |
| Форма функционирования: | Натурально-вещественная и стоимостная |
| Состояние потребительской формы в процессе использования: | Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |
| Длительность кругооборота (долговечность): | Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании |
| Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств: | Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений |
| Общественное значение : | Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством |
| Видовые (частные) | |
| Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.) | Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением |
Классификация объектов недвижимости
Классификация— это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объектамиклассификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).
Виды объектов недвижимости:
3. Земельные участки
5. Многолетние насаждения
9. Имущественные права
Признакиклассификации — наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
o Капитальность строений
o Строительный материал
o Особенности конструкции
o Количество комнат
Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:
| Признаки классификации | Вид недвижимости |
| 1. Происхождение: | o Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. o Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения. |
| 2. Функциональное назначение: | o Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. o Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п. |
| 3. Форма собственности: | o Частные o Государственные o Муниципальные o Смешанные |
| 4. Отраслевая принадлежность: | o Промышленные o Строительные o Сельскохозяйственные o Жилищно-коммунальные и т.п. |
| 5. Степень готовности к эксплуатации: | o Введенные в эксплуатацию o Незавершенные строительством |
| 6. Возможность приватизации | o Запрещенные o По разрешению Правительства o Свободно приватизируемые |
Недвижимость как экономический объект может рассматриваться с двух сторон:
Недвижимость как товар— это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок.
В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.
Недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды):
Двойственный характер объектов недвижимости можно проиллюстрировать на следующем примере: удовлетворить потребность в жилье можно посредством приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды.
Рис. Двойственность недвижимости как товара
Недвижимость — это особый товар, который обладает целым рядом свойств.
1. Инвестиционный характер. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности.
В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на
бессрочный период.
2. Высокая капиталоемкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно — «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности.
3. Полезность. Это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство
окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
4. Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
5.Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку недвижимость — товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше.
6. Неповторимость (уникальность). Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости, автомобили или сигареты определенной фирмы и марки), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д.
Из уникальности объектов недвижимости следует, что рынку недвижимости присущи, по крайней мере, три характеристики, отличающие его от других рынков:
• ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно, ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
• более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контрагента сделки;
• период, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости, существенно больше, чем на других рынках
Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
7. Принципиальный характер — недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость — объект, но и недвижимость — товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром.
8. Количественное несовпадение качественных характеристикнедвижимости — объекта и недвижимости — товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т. д.). Товарами в этом случае могут быть:
— все приватизированные квартиры (права собственности на них);
— услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;
— услуги проживания, предоставляемые на правах найма;
— права собственности на встроенное нежилое помещение:
9. Неодинаковая товарностьразличных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями (свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий).
10. Управляемость. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации и
вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот.
11. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость.
12. Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Ликвидность- это возможность быстро превратить товар в денежные средства.
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Особенности недвижимости как товара
Недвижимость как экономический объект может рассматриваться с двух сторон:
Недвижимость как товар— это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок.
В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара.
Недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды):
Двойственный характер объектов недвижимости можно проиллюстрировать на следующем примере: удовлетворить потребность в жилье можно посредством приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды.
| Недвижимость как товар |
| Объект (здания, строения, помещения и др.) |
| Услуга (возможность использования объекта для определенных целей) |
Рис.2 Двойственность недвижимости как товара
Недвижимость — это особый товар, который обладает целым рядом свойств.
1. Инвестиционный характер. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности.
В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.
2. Высокая капиталоемкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно — «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности.
3. Полезность. Это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
4. Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
5.Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. Поскольку недвижимость — товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше.
6. Неповторимость (уникальность). Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости, автомобили или сигареты определенной фирмы и марки), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д.
Из уникальности объектов недвижимости следует, что рынку недвижимости присущи, по крайней мере, три характеристики, отличающие его от других рынков:
• ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно, ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
• более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контрагента сделки;
• период, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости, существенно больше, чем на других рынках
Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
7. Принципиальный характер — недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость — объект, но и недвижимость — товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром.
8. Количественное несовпадение качественных характеристикнедвижимости — объекта и недвижимости — товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т. д.). Товарами в этом случае могут быть:
— все приватизированные квартиры (права собственности на них);
— услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;
— услуги проживания, предоставляемые на правах найма;
— права собственности на встроенное нежилое помещение:
9. Неодинаковая товарностьразличных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями (свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий).
10. Управляемость. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации и вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот.
11. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость.
12. Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Ликвидность- это возможность быстро превратить товар в денежные средства.
Особенности недвижимости как товара
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 24 Февраля 2014 в 12:00, контрольная работа
Краткое описание
Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она выступает и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.
В России сформировался первичный и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.
Содержание
Вложенные файлы: 1 файл
ekonomika_nedvizhimosti.doc
ПРАКТИЧЕСКОЕ РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ……………………………….……….16
Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она выступает и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.
В России сформировался первичный и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.
Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.
Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем что она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения) С другой стороны является предметом личного потребления выступает основой существования людей Жилые дома квартиры, дачи, хозяйственные постройки гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.
Важную группу признаков недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий. В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п.
Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет. уровень их доходности и рыночную стоимость.
Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта.
Например, кроме размера квартиры и числа комнат, учитывается уровень отделки, месторасположение дома, характеристика окружающей среды и др.
Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам.
Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться: средний чистый доход от всей недвижимости данного вида.
Пользование недвижимостью затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций.
